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中国楼市存在重大缺陷!高房价将一去不复返?

2015-09-07 14:03:35 检测圈 阅读
中国楼市存在重大缺陷!高房价将一去不复返?
[提要] 任何经济现象都大同小异,都遵循物以稀为贵的原则。因为中国楼市的设计存在缺陷,房价偏离了经济规律,这种反经济规律现象可以存在一时,不可能存在一世。量变积累到一定程度一定发生质变,这是为什么楼市在没有任何政策干预下忽然就偃旗息鼓了,这也是为什么地方政府使劲了浑身解数救市,市场依然波澜不惊。
 
 
 
  “房价再涨下去只有崩盘
 
  未来楼市会一直跌”
 
  有人动不动就说房价敢跌我就敢买,说这种大话的人在股市五千多点的时候也不鲜见。后来股市跌下来确实有不少人入市抢便宜货,结果怎样?五千点进去,二千点出来;百万元富翁进去,万元户出来;宝马进去,自行车出来。有人说楼市与股市不同,房子只是一个住的地方,上市公司却有可能不断发展壮大;房子多了就会过剩,优质股票则永远供不应求。这样看来,股市和楼市确实不同。
 
  任何经济现象都大同小异,都遵循物以稀为贵的原则。因为中国楼市的设计存在缺陷,房价偏离了经济规律,这种反经济规律现象可以存在一时,不可能存在一世。量变积累到一定程度一定发生质变,这是为什么楼市在没有任何政策干预下忽然就偃旗息鼓了,这也是为什么地方政府使劲了浑身解数救市,市场依然波澜不惊。
 
  当然仁者见仁智者见智,你尽可能认为现在是购房的最好时机。但是,一者,我们的钱已经被高房价折腾得差不多了,经常闹钱荒就是最好的证明;二者,房价越高,需要支撑它的金钱也越多,高房价就是一个无底洞;三者,住房再有金融属性,最终也要回归居住本质,也要让人来住;四者,地方政府如果依赖不了土地财政,一定会在房产税上做文章。高房价不是像股市一样起起落落,而是一去不复返。
 
  高房价一去不复返的原因就在于住房严重供大于求,之所以市场上没有表现出这种供大于求,是因为,一是地方政府出手救市;二是开发商死扛房价;三是炒家心存幻想;四是房价下跌就像下雨一样,也要有一个酝酿的过程。所谓山雨欲来风满楼,现在只是风满楼的阶段,要不了多久,山雨就来了。
 
  就是房价下跌、地价下跌,地方政府还得卖地,开发商还得盖房,当然新房的价格肯定会下一个台阶,所以,过剩的楼市会更加过剩,因为后来的房子价格更低,有些炒家手上的房子不得不成为烫手的山芋。因为地方政府的土地几乎毫无成本,所以多低价格都可以卖,土地价格低,开发商开发的住房的价格也水落石出。直到有一天,开发商卖一套房子就像那些电器厂家卖电器一样,利润虽然不多,但相对固定。房地产真正回归到传统产业。
 
  所以,可以预计一场暴风雨过后,高房价即将一去不复返。
 
  在中国,买房对于很多人而言,是一场刚需,不论楼市是涨是跌,总有人后悔没有买房。中国的房价好似一场赌博,让人猜不透,看不懂。现在带你一分钟了解中国34年房价变迁史。
 
  全解读:1987年—2015年房价变迁
 
  从官方统计的数据来看,1987年才有全国性的房价统计。
 
  1987年商品房销售面积2697万平方米,总量上似乎也不少,可相对于庞大的国民总数,实在太少,只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少?408元/平方米。看起来不高,但相对于当时的居民收入,也属于不可承受之重。
 
  一直到1992年,房价维持在单价千元以下,但每年的涨幅可观。
 
  1998年,在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后,当年7月3日,国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配,实行货币化。继而从1999年开始,中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。
 
  也就是在1998年,房价的单价跃上2000元。现在回过头来看,房地产市场化之后,房价应该大涨啊。但实际上没有,1998~2000年,房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢?当然,房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。
 
  从今天回头看,房价在2001~2003年还是给足了很多人机会,小幅上涨。不过也就是在当时,市场上出现了房价泡沫的声音,现在想想,大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。
 
  而从2004年开始,房价开始如脱缰之野马,再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口,直到2014年才稍有停息。
 
  1998年之前的房价是怎样的?
 
  1998年7月之前,虽然已有商品房,但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配,其价格很难反映真实的市场供需,也就不是真正的市场价格。
 
  鉴于1998年在房地产市场上的特殊性,且官方从1987年才有全国性的房价数据可查,笔者在新著《房市大衰退:33年房市变迁大推演》中搜集了一些有代表性的房价数据。
 
  曾经网络上热传1980年左右的《人民日报》评论“一个普通市民要不吃不喝工作60年才能买得起一套商品房”,确实如此,1979年~1981年,全国60个城市推行全价售房,但结果很不理想。当时普通工人的月工资约60元,猪肉约1元/斤,房价之高可以想象。
 
  买不起,那给补贴呢?1982年~1985年,160个城市及360个县试点补贴售房,但当时住房改革的思路以租金改革为主要思路,所以之后也不了了之。
 
  有准确房价数据记载的是在1981年,当年浙江温州瑞安商品房热卖,68.85元/平方米,每套2600元。这个价格看起来还比较亲民,但算起来也要一个月才能买一平方米,而且这还是在小县城。
 
  接下来数年,没见到房价数据的记载。到了1988年7月,中国第一个土地拍卖、按揭贷款,真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工,售价是1600元/平方米。
 
  再后来,1989年2月15日,北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套,每平方米最高2000元,但只被预订了250套。没办法,还是太贵了。
 
  上世纪90年代初,海南大开发推动了房地产市场的繁荣,上海市中心房价涨到6000元/平方米,但随着1993年第一次房地产调控,海南、北海等地房地产泡沫破裂。
 
  泡沫破裂效应蔓延至全国,1994年上海市中心房价降到3000元/平方米,市场一片萧条。
 
  接下来数年,同样没见到房价数据的记载,直到1998年住房改革。当年,广州市实行房改政策,东湖新村部分属于单位福利分房的住户可以800元~1000元/平方米买回房子,部分则以2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。
 
  官方的数据是怎么样的呢?国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示,1987年全国商品房平均单价408元/平方米,到1992年之前基本维持在每年上涨100元上下的节奏。
 
  到了1993年,房价涨幅加速,海南大开发中的房地产热潮对此应该功不可没。而在海南房地产泡沫破裂之后,1994年的房价回归先前的正常涨幅。
 
  随着全国推广住房公积金制度,以及1995年工商银行推出第一个商品房贷款,从1995年开始,全国平均房价以每年约200元/平方米的涨幅向上,直至1998年东南亚金融危机。
 
  1998年之后的房价是怎样的?
 
  观察1999年~2014年的全国新建商品住宅销售均价走势,房价走势有几个很明显的高点。
 
  2000年房价出现一小波上涨,2004年同比暴涨18.7%,2007年A股牛市之时又同比上涨16.9%,2008年金融危机之时同比下降1.9%,2009年大规模经济刺激政策之下同比上涨22.4%,创历史新高。之后,虽然2010年4月加大调控,但可惜房价是稳扎稳打。
 
  这是全国的平均数据,14年中房价上涨200%,但在实际生活中,远不止2倍。而一线城市中,更是远高于平均涨幅。
 
  那什么样的统计会靠谱些?很多人觉得应该是二手房。
 
  但即使是国内的二手房指数,也面临类似的问题。因为根据中国指数研究院的网站,二手房指数的样本选取,是基于“当地主要城区成交较为活跃的代表性楼盘”。随着新开工项目和城市人口居住地越来越向周边推进的趋势,二手房指数的样本选取偏差越来越大,数据的准确性也越来越差,由此引发的政策误导性越来越强。
 
  那我们直接来看二手房价格吧。就以上海为例。
 
  1999年到2012年间上海房屋销售均价从3102元/平方米上涨到13870元/平方米,上涨了3.47倍。数据不对啊?别急,这是全上海的平均房价,包括了广大郊区。
 
  所以,最能反映上海市区房价走势的应该是中原地产统计的二手房成交均价(不含郊区),数据显示,从2005年1月到2014年2月,上海市区房价从1.33万元/平方米上涨到3.82万元/平方米,9年上涨1.87倍。
 
  所以2008年~2009年在上海买房的朋友们幸福感是很强的,即便房价暴跌50%,依然超过当初的买入价。不过,从2009年起陡峭向上的房价走势,是否在股票市场上见到很多呢?
 
  最后我们来看一个房价的最经典案例,这可是中国的商品房始祖。
 
  中国第一个商品房小区是广州东湖新村,1979年10月广州秋交会闭幕后,穗港双方签订合同引进香港宝江发展有限公司投资3600万港元(当时折算1080万元人民币)兴建60000平方米住宅楼。
 
  1981年建成后,对香港售价为2500~2600港元/平方米,对内售价700元/平方米。(注:当时汇率人民币约兑3港元)
 
  1998年,广州市实行房改政策,部分属于单位福利分房的住户可以800~1000元/平方米买回房子。东华物业管理公司则以人民币2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。
 
  8年之后,东湖新村的房价开始进入上涨的快车道。2006年,东湖新村二手房的成交价涨到4000元/平方米,2008年二手房涨到9000元/平方米,2009年二手房价涨到10000元/平方米,2013年二手房价则在短短的4年间涨到22000元/平方米。
 
  也就是说,从1981年~1998年17年间,房价涨了3倍,1998年~2009年11年之间,房价再次涨了2.5倍多,而从2009年~2013年这4年中,实现了惊人的一跃,再次翻倍。一条近乎45°的房价曲线,堪称完美。
 
  这么看来,在任何一个年代,房价总是贵的。然而这并没有什么用,在中国还是有大把的人买不起房。
 
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