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危房怎样来鉴定

2016-02-22 11:04:09 检测圈 阅读

业内从事房屋检测的朋友知道,房屋完损状况,根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度,分成下列各类:

a. 完好房;

b. 基本完好房;

c. 一般损坏房;

d. 严重损坏房;

e. 危险房;

危险房是指承重的主要结构严重损坏,影响正常使用,不能确保住用安全的房屋。其评定标准另定。

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这是城乡建设环境保护部1984年11月8日批准的《房屋完损等级评定标准(试行)》。30年来,该标准统一评定各类房屋的完损等级标准,为房地产管理部门经营的房屋,对单位自管房(不包括工业建筑)或私房进行鉴定、管理时,提供了完损等级的评定。在评定古典建筑的完损等级时。

 

在我看来,在房屋检测中,重点判定的是结构、装饰和设备三大块。各类房屋结构组成分为:基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面;装修组成分为:门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修;设备组成分为:水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。

 

而这三块中,地基基础:有足够承载能力,无超过允许范围的不均匀沉降。

 承重构件:梁、柱、墙、板、屋架平直牢固,无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。

 非承重墙:

a. 预制墙板节点安装牢固,拼缝处不渗漏;

b. 砖墙平直完好,无风化破损;

c. 石墙无内化弓凸;

d. 木、竹、芦帘、苇箔等墙体完整无破损。

屋面:不渗漏(其他结构房屋以不漏雨为标准),基层平整完好,积尘甚少,排水畅通。

a. 平屋面防水层、隔热层、保温层完好;

b. 平瓦屋面瓦片搭接紧密,无缺角、裂缝瓦(合理安排利用除外),瓦出线完好;

c.青瓦屋面瓦垄顺直,搭接均匀,瓦头整齐,无碎瓦,节筒俯瓦灰梗牢固;

d. 铁皮屋面安装牢固,铁皮完好,无锈蚀;

e.石灰炉渣、青灰屋面光滑平整,油毡屋面牢固无破洞。

 楼地面:

a. 整体面层平整完好,无空鼓、裂缝、起砂;

b. 木楼地面平整坚固,无腐朽、下沉,无较多磨损和稀缝;

c. 砖、混凝土块料面层平整,无碎裂;

d.灰土地面平整完好。

 

不少检测机构对严重损坏房和危险房难于区分。

 严重损坏标准中,是这么明确的:

在结构部分:

 地基基础:承载能力不足,有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏,并且仍在继续发展,对上部结构有明显影响。

承重构件;明显损坏,强度不足。

a.钢筋混凝土构件有明显下垂变形、裂缝,混凝土剥落和露筋锈蚀严重,下垂变形、裂缝值超过设计规范的规定,混凝土剥落面积占全面积的10%以上;

b.钢屋架明显倾斜或变形,部分支撑弯曲松脱,锈蚀严重,钢筋混凝土屋架有倾斜,混凝土严重腐蚀剥落、露筋锈蚀,部分支撑损坏,连接件不齐全,钢杆锈蚀严重;木屋架端节点腐朽、蛀蚀,节点边接松动,夹板有裂缝,屋架有明显下垂或倾斜,铁件严重锈蚀,支撑松动;

c. 承重墙体(柱)、砌块强度和稳定性严重不足,有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝严重酥松损坏;

d.木构件严重倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、蛀蚀、裂缝,木质脆枯,节点松动,榫头折断拔出、榫眼压裂,铁件严重锈蚀和部分残缺;

e. 竹构件节点松动、变形,竹材弯曲断裂、腐朽,整个房屋倾斜变形。

非承重墙:有严重损坏,强度不足。

a. 预制墙板严重裂缝、变形,节点锈蚀,拼缝嵌料脱落,严重漏水,间隔墙立筋松动、断裂,面层严重破损;

b. 砖墙有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀,灰缝酥松;

c. 石墙严重开裂、下沉、弓凸、断裂,砂浆酥松,石块脱落;

d. 木、竹、芦帘、苇箔等墙体严重破损,土墙倾斜、硝碱。

 屋面:严重漏雨。木基层腐烂、蛀蚀、变形损坏、屋面高低不平,排水设施严重锈蚀、断裂,残缺不全。

a.平屋面保温层、隔热层严重损坏,卷材防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开,沥青流淌,刚性防水层严重开裂、起壳、脱落,块体防水层严重松动、腐蚀、破损;

b. 平瓦屋面瓦片零乱不落槽,严重破碎、风化,瓦出线破损、脱落,脊瓦严重松动破损;

c. 青瓦屋面瓦片零乱,风化、碎瓦多、瓦垄不直、脱脚,节筒俯瓦严重脱落残缺,灰梗脱落,屋脊严重损坏;

d. 铁皮屋面严重锈烂,变形下垂;

e. 石灰炉渣、青灰屋面大部冻鼓、裂缝、脱壳、剥落,油毡屋面严重老化,大部损坏。

楼地面:

a. 整体面层严重起砂、剥落、裂缝、沉陷、空鼓;

b. 木楼地面有严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝、变形下沉、颤动;

c. 砖、混凝土块料面层严重脱落、下沉、高低不平、破碎、残缺不全;

d. 灰土地面严重坑洼不平。

而在 装修部分:

 门窗:木质腐朽,开关普遍不灵,榫头松动、翘裂,钢门、窗严重变形锈蚀,玻璃、五金、纱窗残缺,油漆剥落见底。

外抹灰:严重空鼓、裂缝、剥落,墙面渗水,勾缝砂浆严重松酥脱

落。

内抹灰:严重空鼓、裂 缝、剥落。

 顶棚:严重变形下垂,木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀,面层严重破损,压条脱落,油漆见底。

 细木装修:木质腐朽、蛀蚀、破裂,油漆老化见底。

第三块是设备部分:

 水卫:下水道严重堵塞、锈蚀、漏水;卫生器具零件严重损坏、残缺。

 电照:设备陈旧残缺,电线普遍老化、零乱,照明装置残缺不齐,绝缘不符合安全用电要求。

暖气:设备、管道锈蚀严重,零件损坏、残缺不齐,跑、冒、滴现象严重,基本上已无法使用。

 特种设备:严重损坏,已无法使用。


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